关于赴外地学习考察村庄改造工作情况的报告

按照党工委、办事处工作部署，4月1日—4日，街道组织学习考察团，在市经济开发区党工委副书记、街道党工委书记、办事处主任康建国同志带领下，先后赴济南市长清区文昌街道东铺社区、青岛市城阳区城阳街道北曲前社区、西安市碑林区西何家村考察，主要学习各地村庄改造经验做法。通过听取介绍，对接座谈，咨询情况，得到了许多宝贵经验，为我们街道下步工作提供了重要参考和借鉴，考察实现了预期目的。现将有关情况报告如下。

一、各地基本情况

长清区东铺社区2005年9月完成村改居，地处济南新城区城郊，人口1280人，326户，人均不足半亩土地。2004年12月开始村庄改造，农历腊月19开始拆迁，6天时间全部拆完，包括清渣，6个月时间建成5万平方米的10幢安置楼，2005年12月26日326户居民全部回迁，顺利实现了当年拆迁，当年建设，当年回迁。城阳区北曲前社区地处城区，是典型的城中村，人口1680人，430户，居民没有土地，2005年底开始规划，2006年3月开始拆迁，15天整村拆完，5月18日开始建设，2006年1月430户居民全部顺利回迁。碑林区西何家村地处古城西安城区南二环沿线，地理位置优越，人口2547人，居民848户，其中现有居民1800余人，原籍居民700余人，老村占地200余亩，原有营业门面房200多户1.2万平方米，村民住宅平均4层，有的达到8层。该村2006年6月2日召开旧村全面拆迁动员大会，两个半月时间全村848户26万平方米各类建筑全部拆除完成，10月18日开工建设，从正式开工建设之日起，24个月的时间将建成14万平方米的安置楼，5万平方米的商业街。各地通过村庄改造，改善了辖区居民的居住环境，提高了居民生活质量，城市环境和品位得到明显提升，促进了当地经济的发展。广大群众在村庄改造中得到了实惠，接受改造的意识逐步增强，和谐拆迁局面基本形成。

二、外地城中村改造的经验做法

（一）村级班子强，担负改造主体重任。从考察情况看，各村居带头人思路清晰，账头明白，有谋有勇，两委班子高度团结，模范带头，顾全大局，村居班子的综合素质、领导能力和工作水平相当高。村班子的房屋无论好差，都是带头表态，带头签字，带头拆除，树立了正气，为群众做出了榜样，带动了村庄改造的顺利进行。长清区东铺社区党支部书记韩春银的住房是最顶层的。碑林区西何家村党支部书记、村委主任赵建平坚持原则，未抢搭抢建一砖一瓦，家里所得补偿是村里最低的。改造过程中，各地均开好了三个会，即两委成员会、党员大会、村民代表大会，统一班子内部思想，在党员和群众中通过。各村充分发挥主体作用，积极主动地搞好各类数据测算，提供基础资料，配合规划部门搞好现状图测绘，划定改造范围，确定调整方案并按程序报批。

（二）准备细致充分，始终把握工作主动权。各地都把改造作为一项系统工程，制定方案系统全面，周到细致，考虑了方方面面的困难与阻力，兼顾了不同群体的利益，对改造过程中发生的所有情况都提前预见，从而保证了在具体实施中始终占有主动，确保了旧村改造的顺利实施。东铺社区坚持“以人为本，让利于民，以情操作，依法治理”的十六字方针。在安置上优先考虑年纪大、身体残疾、行动不便的群众，对个别拆迁中的钉子户，敢于依法办事、依法处理。碑林区西何家村在拆迁中充分考虑弱势群体利益，是平房的，按3层进行拆迁补偿，平衡了方方面面的利益，平衡了不同群体的心态，争得绝大多数群众对村庄改造的理解、支持与配合。

（三） 公平公正公开透明，对人对事一个标准。各地依据国家、省市房屋拆迁细则，根据村居实际情况，无论在拆迁还是安置过程中，都切实做到了“三统一、三不乱”，即：统一政策、统一做法、统一解释；不乱开口子，不乱批条子，不乱改方案。各地的共同做法是，任何一项事情都是民主决策、集体决策，广泛征求群众意见；任何一项工作都是事前将政策交给群众，接受群众监督，任何人不搞特权。东铺社区、北曲前社区、西何家村分配楼房均采用抓阄的方法，干部群众一块抓，很多干部分到的是村里较差的房子。

（四）因地制宜因村施策，补偿安置方法灵活。从考察情况看，各地在村庄改造中的做法既有共同点，也有不同点。补偿安置上，均是根据实际情况和群众认识程度，因地制宜，因势利导。运作方式上，各村根据实际，确定了自我开发、合作开发、招商开发等多种形式。城中村改造房屋的认定标准也均以村居为主，土地拍卖时，将居民拆迁安置要求写进拍卖条件，拍卖成交后，由开发商与村居签定安置协议，村居与群众签定安置协议。各地大都以房权证为依据，确定方案，签定安置补偿协议后，实施一次性限时拆除并在村原址建设安置房，回迁前发放一定标准的租房费用，对按时拆迁的给予一定资金奖励，不按时拆迁的进行不同形式的处罚。长清区东铺社区对提前拆房的居民每天每平方米奖励5元现金，到期不拆的，地面附着物归集体，居民在回迁前，每人每月补助80元房屋租赁费。城阳区北曲前社区实行一处宅基地折换150平方米房产，超出部分实行货币补偿，不足部分居民足额缴纳。碑林区西何家村对1—2层实行拆一还一，3层以上按重置价补偿，对村民手续齐全的营业房按拆迁细则划分区域标准进行补偿，对宅基用房擅自改为经营用房的按宅基用房补偿。

（五）保障措施到位，解除群众后顾之忧。各地在实施村庄改造的同时，加快建立农村社保体系，大力发展二、三产业，有效解决了群众的生活、医保、就业、长远收入等问题。碑林区西何家村按照企业现代制度要求，对各类村集体资产实行股份制改造，村民变股民。2006年，村民人均分利1万元，2007年可达3万元，另外每人还有6平方米的营业房租赁收入。各地着眼于可持续发展，合理调整村镇布局，对腾出的土地，不单纯搞住房建设，而用于发展超市商场、酒店餐饮、商务办公等二、三产业，使有限的土地资源发挥更大效益，为群众创造就业岗位，促进农村集体经济持续发展，为经济发展备足后劲，确保农民长期受益。今年，长清区东铺社区总投资1.5亿元，实施了三大工程，新建19层的商业大厦，与锦江饭店合作，建成4星级宾馆；建设500亩的农业生态观光园，可安置村民200多人就业；投资6000万建设商业街，为居民就业搭建平台。

（六）深入宣传发动，做深做细群众工作。各地在实施村庄改造前，都切实搞好宣传发动和教育引导，做了大量深入扎实细致的群众工作，赢得了最大多数群众的理解支持。各区、街组织各改造村的支部书记、主任及村两委班子切实加强对村庄改造工作的研究，明确改造目标、程序和具体操作办法，首先在村两委班子中统一思想，形成共识。在统一村两委班子思想的基础上，广泛宣传发动，做好群众思想工作。针对群众关心的具体问题，做好释疑解惑工作，争取群众的理解，保证改造工作的顺利进行。坚持紧紧依靠广大群众，做到公开公正透明，尊重社情民意。在推进工作中，始终把宣传群众、发动群众、教育群众、依靠群众贯穿于全过程，确保广大群众对旧村改造做到六个清楚，即对实施方案、操作程序、拆迁补偿标准、安置面积、居住环境、发展前景做到明白清楚、心中有数。根据旧房面积、家庭收入等基础条件，制定安置办法和产业发展规划，让群众看到美好的发展前景。充分考虑房型、窗型、环境设计等细节，制定多套方案广泛听取群众意见，经过反复修改完善，并提交“三会”通过和街道、规委会批准。

三、我们街道下步工作打算及建议

随着城市化进程的不断加快，切实抓好村庄改造，已经成为我们街道今后发展中绕不过的课题。结合这次考察学习，打算今后着力抓好以下工作。

（一）深入研究政策、出台相关文件。村庄改造是一项复杂的社会系统工程，牵扯经济、社会、人口等各个层面，涉及方方面面的利益，改造面广，工作难度大，必须有好的政策做指导，才能有效启动改造工作。最近，市委、市政府出台了《关于加快城中村改造工作的意见》，街道上下必须认真研究，吃透精神，同时，办事处也可以借鉴外地的经验做法，结合实际，研究制定相关的配套政策和措施。

（二）科学制定规划，统筹各方利益。科学合理的规划是搞好村庄改造的重要基础，进行改造的关键在于寻求集体、村民及开发商都能接受的利益平衡点。改造要在确保群众利益第一的基础上，统筹兼顾群众利益、开发商利益和村集体利益之间的平衡。在功能区分和房型设计上，必须充分考虑村居位置在城市发展中的功能定位，做到与城市总体规划相衔接，与周围环境相协调。要充分考虑村集体和村民长远发展需求，充分考虑村民的生活习惯，房屋需求，回迁费用等实际，不一味求大求高求宽求洋，搞好产业发展规划，解决好群众长远生计问题。

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